Här beskriver vi lite om hur själva processen går till när man köper ett hus.
Hur går ett husköp/en husförsäljning till egentligen?
Oftast är det säljaren som vill byta upp sig eller byta ner sig, det kan handla om storlek, läge, familjesituation, ekonomi eller annat.
Oftast vänder sig säljaren till en mäklare och de skriver ett mäklaruppdrag. I det uppdraget ingår att mäklaren skall:
- Samla in fakta om huset framförallt av säljaren och sammanställa detta
- Upprätta en objektsbeskrivning med husfakta.
- Styla huset (oftast med en inhyrd dekoratör)
- Fotografera huset
- Publicera huset
- Visa huset
- Hantera eventuell budgivning
- Skriva köpekontrakt
- Besiktning av huset (sker oftast innan visningar eftersom det är vanligast att säljaren besiktigar)
- Sköta om själva övertagandet och skriva köpebrev, där ingår oftast kontakt med bank, ansökan om lagfart, överlämnande av nycklar mm.
Objektsbeskrivning
Mäklaren har till uppgift att upprätta en objektsbeskrivning. I den skall fakta om huset finnas.
Den ska stämma överens med den information mäklaren har fått om bostaden. Detta innebär att om mäklaren får ny information under uppdragets gång så skall hen uppdatera objektsbeskrivningen. Detta efterlevs tyvärr dåligt eftersom ny information ofta är dålig information.
Mycket av objektsbeskrivningens fakta får mäklaren från säljaren. Viktigt att tänka på här är att mäklaren är inte skyldig att kontrollera dessa uppgifter! Endast om mäklaren har anledning att tro att det inte stämmer så måste hen kontrollera uppgifterna.
När ni varit på visning så blir det ofta fråga om budgivning. En process i sig som kan behöva mer utrymme än här, så vi återkommer till den längre fram.
Efter budgivning och ni har vunnit så är nästa steg att skriva ett köpekontrakt. Ett avtal som säger att ni förbinder er att köpa huset till överenskommet pris.
Det är här och nu ni har möjlighet att påverka processen!
Köpekontrakt
I ett köpekontrakt kan man sätta upp ett antal villkor och klausuler, allt som står i köpekontraktet gäller så länge det inte strider mot någon lag. Lagar kan inte avtalas bort (undantaget friskrivningsklausulen).
Vanliga klausuler:
Friskrivningsklausul
En friskrivningsklausul uttrycker ofta att säljaren av huset friskriver sig från allt ansvar gällande fel och brister på huset. En sådan generell lydelse är tvetydig om den faktiskt är laglig och gällande. Vad man kan friskriva sig från är ansvar för dolda fel. Dessa kommer vi att behandla i ett helt eget avsnitt, men kort kan sägas att om du kan bevisa att säljaren visste om ett fel så gäller inte friskrivningsklausulen.
Friskrivningsklausuler är vanliga om det är ett dödsbo som säljer eller en “tredjepart”, exempelvis en god man eller släkting för att ägaren själv inte är kapabel (kan vara dement exempelvis).
Köper man ett hus av ett dödsbo så kommer ändå motparten att upphöra så fort bodelning är slutförd så det finns ändå ingen att rikta krav mot. Det går iofs i undantagsfall att återuppväcka ett dödsbo, men det är mycket sällsynt att det sker.
Så generellt är det säljare som inte vill eller kan ta ansvar för huset som använder detta.
Exempel på generell (som då ev. inte är laglig)
”Köparen accepterar härmed att hen saknar möjlighet att, vid upptäckt av fel eller brister på fastigheten, ställa några som helst krav på ekonomisk kompensation från säljaren. Alla köparens och säljarens ekonomiska mellanhavanden är därför, efter att köpeskillingen erlagts, slutgiltigt reglerade.”
Hade man istället skrivit “dolda fel” så är det en annan sak.
Så ett exempel då: Du köper ett hus med friskrivningsklausul, men säljaren har skriftligen informerat om att dränering är gjort för 10 år sedan men vid schaktning upptäcks 50 år gammal dränering, då faller klausulen då säljaren agerat uppsåtligt vilseledande.
Egenskapsklausuler med friskrivning
Detta kan gälla vissa specifika delar, exempelvis att säljaren inte ansvarar för vattenkvalitén i den egna brunnen.
Låneklausul
Helt enkelt en klausul som gör att ni kan avbryta köpet om ni inte blir godkända av banken för lån. Här kan vara bra att villkora ytterligare så inte mäklaren/säljaren skickar er till en halvsuspekt bank för att ta lån.
Exempelvis att lån skall accepteras hos någon av följande banker: sedan listar ni de ni känner er trygga med.