Överlåtelsebesiktning / Jordabalksbesiktning
Måste man besiktiga ett hus?
Nej, absolut inte!
Men du måste för att vid, (eller efter om du har en klausul) kontraktstecknande kunna hävda nedsättning av priset, häva köpet eller för att i framtiden kunna hävda ett dolt fel ha fullgjort din undersökningsplikt, eller snarare, du måste ha gjort allt du kan för att fullgöra din undersökningsplikt. Problemet är nämligen att om det upptäcks några tveksamheter under tiden du undersöker huset eller annars under processen så utökas din undersökningsplikt. Så det egentliga enda sättet att ”fullgöra” sin undersökningsplikt är att plocka ner huset sten för sten och bräda för bräda tills du har inspekterat ALLT!
Köparens undersökningsplikt
Som köpare har man en mycket långtgående undersökningsplikt, ju äldre och sämre hus desto noggrannare undersökning. Detta är lagstadgat och om man inte har gjort vad som förväntas så har man ingen möjlighet att driva ett dolt fel överhuvudtaget.
Och min uppfattning om vad man behöver göra för att ens komma i närheten av att ha uppfyllt vad lagen bedömer är köparens undersökningsplikt är följande:
- Gör en mycket noggrann egen besiktning av huset efter bästa förmåga. Är huset möblerat, flytta på möbler som står i vägen för dörrar, luckor mm. och undersök utrymmen innanför dessa. Lyft på mattor, flytta på saker på utsidan som kan dölja dörrar, luckor mm.
Var mycket noga med att inspektera källare, krypgrund och vind. Detta gäller även nedervåningen i suterränghus, speciellt den delen som är “under mark”. - Gå igenom säljarens frågelista mycket noga, ifrågasätt allt som är tveksamt och begär in dokumentation på alla s.k. utfästelser. T.ex. “Taket är omlagt inom 10 år, garanti finns. Eller badrum renoverat av fackman, våtrumsintyg finns. Utgå också (tyvärr) från att en hel del uppgifter i denna frågelista kan vara ren lögn, ifrågasätt och kräv svar.
- Ta dit en egen besiktningsman, helst en du fått på rekommendation av någon annan än mäklaren! Allra helst skall du anlita en besiktningsman som är medlem i SBR. Det är naturligtvis ingen hundraprocentig garanti för att alla fel hittas eller att inget missas, men SBR ställer mycket höga krav för att bli medlem, helt annat än de ca 2 veckors internutbildning som vissa stora företag håller för att sedan släppa ut sina ”besiktningsmän” att undersöka huset du vill köpa.
- Om denne besiktningsman rekommenderar fördjupad undersökning av några delar, ta in experter för att göra denna fördjupade undersökning.
- Kontrollera alla bygglov mm. hos kommunen.
- Om ni ändå väljer att gå vidare utan en egen besiktning, se till att köpa en “köpargenomgång” av säljarens besiktningsman. Utan en sådan genomgång så är säljarens besiktning inte värd pappret den är skriven på för dig som köpare. Säljarens besiktningsperson har INGET juridiskt ansvar gentemot dig som köpare om inte detta görs. Och tänk på att den pengen du betalar för den genomgång hade du kunnat lägga på en egen besiktning, till en besiktningsman som du har valt, och som inte lämnar provision till mäklaren. Du får helt enkelt en opartisk, kritisk, grundlig och rättvis genomgång av huset du vill köpa.
Jag vet att det är dyrt att köpa ett hus, eller snarare, det kostar mycket pengar!
Och att det kostar en hel del pengar att anlita sin egen besiktningsperson, en peng som du inte från början hade räknat med. Men se det för ett ögonblick ur en annan aspekt!
Du tittar på ett hus som kostar 5-8 miljoner att köpa.
En grundlig besiktning av huset kanske kostar 10-15000:- beroende på storlek.
Sätt det i relation till varandra så inser du snart att det kan bli väldigt mycket dyrare att missa ett fel.